最近，我在快餐般的短视频中瞥见了一位自信满满的房产博主，他对着镜头，像个小丑一样拍桌子，声称那些指责人口下降就唱衰房价的人全是“无知小孩”。他甚至说这波房价肯定要腾飞，什么人口、收入、负债，全都是浮云！这一下，弹幕瞬间炸开，有的说他在放屁，有的连夜打电话给售楼处问有没有新优惠！

我从头到尾看了好几遍，心想这位博主说的倒也有几分道理，今天就跟大家聊聊这个神秘的楼市。

先来聊聊库存这个让人困惑的“怪兽”。根据国家统计局的数据，到了八月底，全国的待售商品房面积居然降到了7.53亿平米，同比下降了1.1%，而住宅待售更是降到4亿平米，这可是自2021年9月以来的首次下降！这几年来，新建房子的速度相较于销售简直像是慢吞吞的蜗牛，库存不断削减，供给端的拐点已经显露出微弱的曙光。 必赢亚洲客户端下载

再说九月份的统计局发布会，那场面简直可以用“精彩绝伦”来形容！破天荒地把全国二手房网签数据搬上了台面。前八个月的二手房网签量竟然达到5.49亿平米，同比猛增10.6%，而新房仅卖出4.99亿平米，跌幅达到12.1%。这就像是市场的“点名”，大家都在重新关注那些“老房子”。

政策方面也不得不提，9月底财政部、央行、金融监管总局三部委联合发文件，上天似乎眷顾着买房的人，宣布从10月1日起首套房贷直接贴息！帮你贴利息的面积不超120平，总价不超150万，中央财政真是慷慨得像个财神爷！经过这番操作，首套商贷利率简直低得惊人，连公积金贷款都自愧不如。

博主提到的“三倍论”，其实基础是居民存款的大泼水，现在我们全体居民的存款总额超过了170万亿，比2015年末的数字多了好几倍，近五年翻倍！照他的话说，上次棚改时的水枪已经不在，现在我们有的是“海量洪水”，只等一声令下水位立刻飙升。可这水倒不是谁都敢往楼市里泼，账上有钱不等于人人都愿意豪掷千金。 必赢亚洲客户端下载

讲到人口问题，其实在国际发展史上根本不算什么。韩国的出生率低得可怜，只有0.8，但首尔的江南地区豪华公寓价格依然飙升；而日本人口连降十五年，可东京的新房价格却屡创新高。其实，房子这事儿，跟全国统一价无缘，哪座城市、哪个地段都有自己的小算盘。

在国内也是这么个章法，经过观察，70个大中城市里，上海的8月份新房价格同比上涨了3.0%，一骑绝尘，青睐全国。而北京、深圳、广州这些大城市的跌幅也在慢慢收窄，大家都在往核心城市和好地段聚集，感觉风头越来越劲。

这波楼市和2015年的区别可大了！当年棚改的“巨型水枪”没了，城市更新今时今日走的是留改拆并行，而这些政策的投放量简直不能同日而语。居民的杠杆率也随之飙升，从2015年的40%出头，已经逼近60%了，房贷余额还连续缩减，大家显然不再盲目购房，而是先把自家账本理顺了。 必赢亚洲客户端下载

所以即使市场有些波动，也大概会是慢热的，况且这波行情不可能像上一次那样一拥而上，疯狂攀升。真实情况就是好房子在慢慢升温，二线城市逐渐跟进，而一些三四线城市恐怕就会继续分化。各大机构的分析也基本一致，核心优质房产的涨幅在15%到20%间，想翻倍可没那么容易。

关于博主狂吹的“洪水”说，其实更像是某种情绪的宣泄，纯粹为了赚取流量。如今，M2余额达到356.81万亿，同比增长7.5%。流动性是稳定的，预计在十五五期间新房销售也不过7到8亿平，比2021年的16亿平砍了一半。供给紧缩、货币宽松、需求慢慢回暖，加上持续的政策扶持，核心城市的优质房产正在酝酿一个稳固的底部。

给正在观望的朋友们几句诚恳的话，刚需自住的朋友，务必盯紧核心城市地铁沿线的次新房，市场情绪还未完全归位，议价空间还在你手里。如果你手头有老破小的房，赶紧挂出去换个更靠谱的次新房。对于远郊、房龄较老、物业不佳的房子，该出手就出手，这波涨潮绝对不会抬起你那片洼地。 必赢亚洲客户端下载

撇开那位博主满嘴跑火车的外壳，实际上房价回升有一个简单的法则：价格够低、政策够友好、供给够紧、资金够充裕，需求自然就会出现。只是这需求回来的方式，绝对不是什么卷起千层浪的狂潮，而是水位慢慢抬升的温柔潮流。潮水迟早会来，但它只会温柔地漫过那些值得的岸。